Grundschuld: Bedeutung einfach erklärt

Bei fast jeder Baufinanzierung taucht sie im Kleingedruckten auf: die Grundschuld. Hier erfährst du, was sich dahinter verbirgt, wie sie sich von der Hypothek unterscheidet, was im Grundbuch passiert und wann sich eine Löschung lohnt.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und ein Grundstück oder eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen absichert. Sie besteht unabhängig von einer bestimmten Forderung: Ihre eingetragene Höhe bleibt gleich, auch wenn ein Kredit längst teilweise oder vollständig zurückgezahlt ist. Banken verlangen sie bei nahezu jeder Baufinanzierung, weil sie ihnen im Ernstfall erlaubt, sich über eine Zwangsversteigerung schadlos zu halten. Für Eigentümer ist die Grundschuld damit vor allem eine formale Nebenbedingung der Finanzierung, die im Alltag kaum spürbar wird.

Was ist eine Grundschuld?

Rechtlich zählt die Grundschuld zu den Grundpfandrechten – neben ihr gibt es die Hypothek und die heute kaum noch genutzte Rentenschuld. Bestellt wird sie durch den Grundstückseigentümer, in aller Regel zugunsten der Bank, die die Finanzierung bereitstellt. Der Ablauf läuft über einen Notar: Er beurkundet die Grundschuldbestellung, meldet sie zur Eintragung ins Grundbuch an und veranlasst häufig auch die sogenannte Vollstreckungsunterwerfung. Damit erklärt sich der Eigentümer bereits im Vorfeld damit einverstanden, dass die Bank bei Zahlungsausfall ohne gesonderten Gerichtsprozess die Zwangsvollstreckung einleiten kann. Man unterscheidet außerdem zwischen der Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch steht, und der Briefgrundschuld, zu der zusätzlich ein Grundschuldbrief als Urkunde ausgestellt wird. Banken bevorzugen heute meist die Buchgrundschuld, weil sie einfacher zu verwalten ist und kein Papierdokument verloren gehen kann. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld orientiert sich meist an der Darlehenssumme, kann aber auch bewusst etwas darüber liegen, um Zinsen und Nebenkosten im Sicherungsfall mit abzudecken.

Grundschuld und Hypothek: der Unterschied

Der wichtigste Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek liegt in ihrer rechtlichen Bindung an das Darlehen. Die Hypothek ist akzessorisch: Sie ist fest an eine bestimmte Forderung gekoppelt und sinkt automatisch, sobald Raten zurückgezahlt werden. Ist der Kredit vollständig getilgt, erlischt die Hypothek von selbst. Die Grundschuld dagegen ist abstrakt – sie steht unabhängig neben dem Kreditvertrag und bleibt in ihrer vollen eingetragenen Höhe bestehen, egal wie weit die Rückzahlung fortgeschritten ist. Diese Unabhängigkeit klingt zunächst nachteilig, hat als Kreditnehmer aber einen praktischen Vorteil: Eine bestehende Grundschuld lässt sich bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Bankwechsel oft weiterverwenden, ohne dass eine neue notarielle Bestellung mit zusätzlichen Kosten nötig wird. Deshalb hat sich die Grundschuld in der Praxis fast vollständig gegenüber der Hypothek durchgesetzt, die heute nur noch selten neu bestellt wird.

Die Grundschuld im Grundbuch

Im Grundbuch wird die Grundschuld in Abteilung III eingetragen, zusammen mit weiteren Grundpfandrechten wie Hypotheken oder Reallasten. Entscheidend ist dabei die Rangfolge: Bei mehreren Eintragungen bestimmt die Reihenfolge, wer im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Verkaufserlös bedient wird. Finanzierende Banken bestehen deshalb meist auf dem ersten Rang. Auch auf einem Erbbaugrundstück lässt sich eine Grundschuld eintragen, allerdings mit einigen Besonderheiten beim Rang gegenüber dem Erbbauzins – mehr dazu liest du in unserem Beitrag zum Erbbaurecht. Der Grundbuchauszug zeigt jederzeit, welche Belastungen auf einer Immobilie liegen, und ist deshalb vor jedem Immobilienkauf ein Pflicht-Dokument. Wer eine Immobilie mit bestehender Belastung kauft, sollte zudem klären, ob die alte Grundschuld gelöscht oder auf die eigene Finanzierung übertragen wird.

Grundschuld löschen lassen

Ist ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch – anders als die Hypothek bleibt sie formal bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Dafür stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, die zusammen mit einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht wird. Erst danach verschwindet der Eintrag endgültig aus Abteilung III. Ob sich eine Löschung überhaupt lohnt, hängt von den Plänen ab: Steht ein Verkauf der Immobilie in absehbarer Zeit an, ist ein lastenfreies Grundbuch meist im Interesse des Käufers und erleichtert die Verhandlung. Ist dagegen eine spätere Anschlussfinanzierung oder ein weiterer Kredit geplant, kann es günstiger sein, die bestehende Grundschuld stehen zu lassen und später erneut zu nutzen, statt eine neue mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten bestellen zu lassen.

Fazit: Was die Grundschuld für Käufer bedeutet

Für Käufer und Bauherren ist die Grundschuld in erster Linie ein fester Bestandteil der Baufinanzierung, kein Grund zur Sorge. Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung der Grundschuld zählen zu den Kaufnebenkosten, die beim Budget für den Immobilienkauf mit eingeplant werden sollten – einen genaueren Überblick über alle anfallenden Posten gibt der Beitrag zu Nebenkosten. Wichtig ist vor allem, den Grundbuchauszug vor dem Kauf genau zu prüfen und mit der Bank zu klären, wie mit einer bestehenden Grundschuld nach vollständiger Tilgung verfahren werden soll.