Zwei Angaben für dieselbe Wohnung, zwanzig Quadratmeter Unterschied – das ist kein Betrug, sondern meist die Folge unterschiedlicher Berechnungsgrundlagen. Wer Miete, Kaufpreis oder Nebenkosten prüft, muss deshalb zuerst wissen, nach welcher Regel gerechnet wurde.
Zwei Regelwerke
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | DIN 277 | |
|---|---|---|
| Zweck | Wohnraum, Mietverträge, öffentlich geförderter Wohnbau | Kosten- und Flächenermittlung im Bauwesen |
| Dachschrägen | anteilig nach Höhe | voll angerechnet |
| Keller, Abstellraum, Garage | zählen nicht | zählen als Nutzfläche |
| Balkon | meist 25 % | gesondert ausgewiesen |
| Ergebnis | kleinere Zahl | größere Zahl |
Im Mietrecht ist die Wohnflächenverordnung der Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart wurde. In Exposés wird dagegen häufig die größere Zahl genannt – nachfragen lohnt sich immer.
Die Anrechnungsregeln nach WoFlV
- Raumhöhe ab 2 Metern: volle Anrechnung.
- Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern: zur Hälfte. Das betrifft alle Dachgeschosswohnungen mit Schrägen.
- Raumhöhe unter 1 Meter: gar nicht.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Wintergarten unbeheizt: zur Hälfte; beheizt und allseitig geschlossen: voll.
- Nicht angerechnet: Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden ohne Ausbau, Garage, Abstellräume außerhalb der Wohnung.
- Abgezogen werden Schornsteine, Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und eine Grundfläche über 0,1 Quadratmetern haben.
- Nicht abgezogen werden Fußleisten, freiliegende Rohre, Einbaumöbel und Türnischen.
Warum die Zahl praktisch zählt
- Miethöhe und Mietspiegel: Die Vergleichsmiete wird je Quadratmeter gebildet. Eine zu groß angegebene Fläche macht die Wohnung rechnerisch günstiger, als sie ist.
- Betriebskosten: Viele Positionen werden nach Wohnfläche verteilt – eine falsche Fläche verschiebt die Abrechnung jedes Jahr.
- Kaufpreis: Der Quadratmeterpreis ist die zentrale Vergleichsgröße. Zwanzig Quadratmeter Unterschied verändern die Bewertung erheblich.
- Mietminderung: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, gilt das als Mangel, der zur Minderung berechtigt.
Selbst nachmessen
Ein Laser-Entfernungsmesser für rund dreißig Euro reicht. Miss jeden Raum einzeln, notiere die Maße im Grundriss und rechne Schrägen zonenweise. Kommst du auf eine deutliche Abweichung, lass sie von einem Sachverständigen bestätigen, bevor du sie geltend machst – ein Gutachten kostet einige hundert Euro und ist die Grundlage, auf der verhandelt wird.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausstattung und Lage bis zur Hälfte. Er zählt also mit, aber nicht voll – das ist eine der häufigsten Fehlerquellen in Exposés.
Ab wann ist eine Flächenabweichung rechtlich relevant?
Im Mietrecht gilt eine Abweichung von mehr als zehn Prozent zulasten des Mieters als erheblicher Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Beim Kauf hängt es vom Vertrag ab, weil Flächenangaben oft ausdrücklich unverbindlich formuliert sind.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung erfasst nur die Wohnräume mit Anrechnungsregeln. Die Nutzfläche nach DIN 277 rechnet Keller, Abstellräume und Nebenflächen voll mit – deshalb wirkt dieselbe Immobilie danach deutlich größer.
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