Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem einzelnen Wohnungseigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, obwohl dieser Teil rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt.

Was bedeutet Sondernutzungsrecht genau?

Der Begriff besteht aus zwei Teilen. Nutzung heißt: Du darfst die Fläche gebrauchen, betreten, bepflanzen, möblieren. Sonder heißt: Nur du darfst das. Die anderen Eigentümer sind ausgeschlossen, auch wenn ihnen die Fläche rechnerisch mitgehört.

Was du nicht darfst, ergibt sich aus derselben Logik. Du kannst die Fläche nicht verkaufen, nicht beleihen und nicht getrennt von deiner Wohnung weitergeben. Du darfst sie auch nicht baulich verändern, solange die Gemeinschaft nicht zustimmt. Ein Gartenhaus, eine Terrassenüberdachung oder ein neuer Zaun sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Der Umfang deines Rechts steht in der Gemeinschaftsordnung. Dort kann geregelt sein, dass der Gartenanteil nur als Ziergarten genutzt werden darf oder dass Bäume ab einer bestimmten Höhe zu schneiden sind. Diese Vorgaben gehen der eigenen Vorstellung vor.

Wo liegt der Unterschied zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Die entscheidende Spalte ist die zweite Zeile von unten. Ein Sondernutzungsrecht taugt nicht als Sicherheit für die Bank. Wer eine Wohnung finanziert, sollte das kennen, bevor er den Wert der Terrasse in die Kalkulation nimmt. Wie die Bank Sicherheiten bewertet, erklärt der Beitrag zur Grundschuld.

Welche Flächen bekommen typischerweise ein Sondernutzungsrecht?

Am häufigsten sind Stellplätze im Freien, Gartenanteile vor Erdgeschosswohnungen und Terrassen. Dazu kommen Kellerräume, Dachbodenabteile, Fahrradkeller und Hofflächen. Auch Balkone werden gelegentlich so behandelt, obwohl ihr Innenbereich meist Sondereigentum ist.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 können Stellplätze und abgeschlossene Räume außerhalb des Gebäudes auch echtes Sondereigentum sein. Bei Neubauten steht der Stellplatz deshalb häufiger im Grundbuch als eigenes Recht. Bei Bestandsimmobilien bleibt es meist beim Sondernutzungsrecht.

Nicht möglich ist ein Sondernutzungsrecht an Bauteilen, die für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes gebraucht werden. Tragende Wände, Dach und Fassade gehören immer allen. Auch der Zugang zu Leitungen und Absperrhähnen lässt sich nicht ausschließen.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

Der Regelfall ist die Teilungserklärung. Der Bauträger legt darin schon beim Aufteilen des Hauses fest, welcher Wohnung welche Fläche zugeordnet ist. Ein Aufteilungsplan zeigt die Grenzen. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt das Recht mit.

Der zweite Weg ist eine Vereinbarung aller Eigentümer. Sie erfordert die Zustimmung jedes Einzelnen, weil den anderen ein Recht genommen wird. Ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung reicht dafür nicht aus. Ein solcher Beschluss wäre unwirksam und lässt sich noch Jahre später angreifen.

Damit das Recht auch für spätere Käufer gilt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Fehlt der Eintrag, bindet die Vereinbarung nur die Eigentümer, die sie geschlossen haben. Der nächste Käufer kann sich dann darauf berufen, dass ihn das nichts angeht. Der Blick ins Grundbuch und in die Teilungserklärung gehört deshalb vor jeden Kauf.

Wer zahlt Instandhaltung und Reparatur?

Grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten für ihr Eigentum. Da die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, wäre die Instandhaltung also Sache aller. In der Praxis regelt die Gemeinschaftsordnung das fast immer anders und verlagert die Pflicht auf den Berechtigten.

Üblich ist eine Zweiteilung. Die laufende Pflege übernimmt der Nutzer: Rasen mähen, Laub räumen, Belag sauber halten. Die Erneuerung des Bauteils bleibt bei der Gemeinschaft, etwa wenn die Abdichtung unter einer Terrasse erneuert werden muss. Ohne klare Regelung ist genau das der häufigste Streitpunkt.

Achte beim Lesen der Gemeinschaftsordnung auf die Formulierung. Steht dort nur Pflege, hast du die Erneuerung nicht am Hals. Steht dort Instandhaltung und Instandsetzung, zahlst du auch größere Maßnahmen. Wie sich Kosten in einer Immobilie sonst verteilen, zeigt der Beitrag zu den Nebenkosten.

Was passiert beim Verkauf der Wohnung?

Das Sondernutzungsrecht hängt an der Wohnung, nicht an der Person. Verkaufst du, geht es automatisch auf den Käufer über. Du kannst es nicht behalten und auch nicht getrennt verkaufen. Genauso wenig lässt es sich an einen Nachbarn im Haus verschieben, ohne dass alle Eigentümer zustimmen und das Grundbuch geändert wird.

Wertmäßig macht sich das Recht bemerkbar. Ein zugeordneter Stellplatz oder ein Gartenanteil hebt den Preis spürbar. Für die Wohnfläche zählt der Garten allerdings nicht mit. Was in die Fläche eingeht, steht im Beitrag zur Wohnflächenberechnung.

Wann wird ein Sondernutzungsrecht zum Problem?

Der erste Klassiker ist die fehlende Eintragung. Der Voreigentümer nutzte den Stellplatz seit zwanzig Jahren, im Grundbuch steht nichts. Dann besteht das Recht möglicherweise gar nicht, und die Gemeinschaft kann die Fläche neu verteilen.

Der zweite Klassiker sind unklare Grenzen. Der Aufteilungsplan zeigt eine Linie, im Garten steht seit Jahren ein Zaun woanders. Maßgeblich ist der Plan, nicht der Zaun.

Der dritte Klassiker sind bauliche Veränderungen ohne Beschluss. Wer auf seiner Sondernutzungsfläche ein Fundament gießt, einen Pool einbaut oder Bäume fällt, greift ins Gemeinschaftseigentum ein. Die Gemeinschaft kann den Rückbau verlangen, und zwar auf Kosten des Verursachers. Ein Beschluss vorab kostet nichts und schützt zuverlässig.

Häufige Fragen zum Sondernutzungsrecht